Глава Сбербанка Герман Греф сообщил, что российский рынок жилья не готов на переход к проектной системе финансирования. Также он добавил, что «уйдут много игроков с рынка, очевидно. Будет много бесхозных проектов, будут обманутые дольщики. Они уже есть сегодня, будут еще…» (цит. по РИА Новости).
C 1 июля 2019 застройщики перешли на проектное финансирование по новым правилам. При этом очевидно, что не все из них смогут получить банковское финансирование на строительство, а свои средства у застройщиков, как правило, находятся уже в деле под определенные проекты, или же получены от дольщиков, что с 1 июля станет невозможным до полного окончания строительства.
Теперь дольщики будут давать средства не непосредственно застройщику, а банку. Вводится новая практика введения эскроу-счетов, деньги на которых будут заморожены для застройщика до окончания строительства. При этом покупатели смогут приобретать квартиры на стадии строительства, а не только после сдачи дома в эксплуатацию и приема объекта государственной комиссией. Так правительство планирует защитить общество от такой объективной опасности, как обманутые дольщики.
Герман Греф настроен на пессимистические прогнозы относительно рынка, и его поддерживает большая часть аналитиков. Он уверен, что год будет не столько трудным, сколько критическим для всей отрасли.
Новая схема финансирования жилья лишь начнет свою апробацию в этот период, будет необходимо время, чтобы к ней адаптировались и банки, и застройщики, и сами покупатели. Вероятнее всего, произойдет консолидация строительной отрасли. Банки и застройщики вряд ли представят собой лояльный и идеально сработанный тандем. Как правило, именно строительная область является у финансистов одной из наименее любимых для сотрудничества, так как строители регулярно нарушают обязательства перед банками, создавая крупные просрочки по кредитам. Например, в 2018 году такая просрочка перед банками со стороны застройщиками составила 300 млрд. руб. В эту сумму также вошли и проблемные долги в валюте и драгоценных металлах. В 2017 году эта сумма составляла на 25 млрд. меньше.
«Когда рынок недвижимости превратился фактически в рулетку, это неправильно. В целом, этот процесс будет проходить болезненно», – сообщил Греф. В апреле только 10 кредитных организаций из тех 63, что одобрило правительство, были готовы кредитовать строительную отрасль.
Проектное финансирование
До введения проектного финансирования схема финансирования застройщика выглядела таким образом:
Девелопер приобретал участок для строительства за счет жилья, которое будет возводиться. Затем получал разрешение на стройку и привлекал оптовых инвесторов на заключение первых договоров долевого участия, также могли активно применяться бартерные схемы. На эти деньги начиналось осуществление строительно-монтажных работ, а также проектных выплат по отложенным платежам. Как только были построены первые этажи, застройщик начинал привлекать средства дольщиков. При достижении определенной планки продаж часть полученных средств реинвестируется в последующие проекты, а также на выплату собственных финансов.
Таким образом, застройщик мог минимизировать вложение собственных средств в проект практически полностью. Теперь данная модель исчезнет с рынка недвижимости в России. Ранее застройщик мог вложить в проект в среднем 5% собственных средств, теперь объем личных вложений застройщика в бюджет каждого проекта составит не менее 15%. Этот фактор ставит под угрозу развитие всей строительной области. По сути, объем личных вложений в бюджет со стороны застройщика станет больше в 3-5 раз в зависимости от каждого отдельного проекта. Это неизбежно, в свою очередь, приведет к сокращению объемов строительства.
Бартер и прежние схемы расчета с подрядчиками станут невозможны. Продажа ДДУ попросту потеряет свою финансовую целесообразность. Тем временем, новых инструментов привлечения инвесторов и средств на рынке нет. Уже через несколько лет объемы строительства могут сократиться до 40% в крупных городах и в небольших городах. Около 30% невостребованных проектов в сфере недвижимости предположительно уйдут с рынка. Устойчивое развитие новых проектов с банковским финансированием и эскроу-счетами возможно лишь через 5 лет. Цены на недвижимость будут расти от 10 до 30%.
Данные Сбербанка
Сбербанк, согласно личной статистике, отмечает, что 80% застройщиков не имеют кредитной истории, а 90 % работают без привлечения банковского финансирования. Рынок претерпит серьезные структурные изменения, а старая бизнес-модель, которую разрушат уже этим летом уступит место новой, которая до сих пор не получила четкой схемы реализации.
