Как купить квартиру у застройщика
На уровне государства продолжают вносить изменения в закон о долевом строительстве. Ходят слухи, что придется сложно и застройщикам, и покупателям, а квартиры подорожают на первичном рынке довольно стремительно, как только закон вступит в силу. Кстати, не за горами подорожание и на рынке вторичной недвижимости, если ситуация будет развиваться именно так, потому что ориентация цен идет в срезе текущей картины рынка, а вторичная недвижимость имеет тенденцию довольно быстро догонять в цене первичную с оговоркой на типовые характеристики продаваемых объектов.
Строительные сообщества вносили просьбы о смягчении требований, однако они были учтены в государственной думе лишь частично. Таким образом застройщики стали вспоминать о прежних схемах организации сделок, таких как, например, жилищные-кооперативы, которые подпадают под действие 215-ФЗ.
Пайщики жилищных кооперативов в праве покупать как квартиры и дома, так и коммерческую недвижимость. Въезжать в жилье они могут, накопив определенный процент от его стоимости, как правило, не менее 50%. Иногда в учет стоимости идут социальные субсидии, привлеченные средства и материнский капитал. Срок оплаты оставшихся средств в среднем составляет 10-20 лет.
В таких схемах ФСН четко регламентирует участие пайщиков и производит регистрацию, признавая легитимность сделок. Затем данные передаются в Единый реестр юридических лиц.
Деятельность кооперативов
Деятельность кооперативов регулируется Центробанком, соответственно при выходе из кооперативного проекта пайщик получает обратно свой первоначальный взнос. Безусловно, это выгодные условия участия, особенно на фоне подорожания привлеченных средств, которые застройщики после вступления закона в силу будут получать у банков по более дорогим в обслуживании схемам с эскроу-счетами, замороженными до момента сдачи жилого комплекса, на строительство которого застройщик привлекал средства.
Однако, законодательно кооперативы являются довольно шаткой и противоречивой ветвью рынка недвижимости с неясно прописанными механизмами действия и правомерностью определенных пунктов.
Все прецеденты на рынке кооперативов устарели для эксплуатации, поскольку построение легитимных схем по ним практиковалось в 90-е годы, когда рынок недвижимости и само государство жили по совершенно другим законам и линиям развития. Фактически на государственном уровне сегодня кооперативное строительство не является поощряемой формой на рынке недвижимости.
Встречаются довольно успешные случаи функционирования кооперативов, но они не получили на данный момент широкой практики в условиях современного жилищно-строительного рынка.
Сделоки с эскроу-счетами
Есть вероятность, что кооперативы вскоре снова получат большую популярность, однако, важно помнить, что 214 Федеральный закон запрещает вступление в кооперативы за исключением уже созданных ЖНК и ЖСК. Мы предполагаем, что несмотря на более выгодные условия, чем будут предлагать в обозримом будущем застройщики с привлечением дорогих в обслуживании сделок с эскроу-счетами, кооперативное строительство несет в себе по-прежнему существенные риски, учитывая многие подводные камни законодательства в данном отношении.
